“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。是巩义市认真贯彻习近平总书记视察河南重要讲话和关于住房城乡建设工作的重要指示批示精神，全面落实党中央国务院和省委省政府决策部署，积极投入中部地区崛起、黄河流域生态保护和高质量发展，抢抓郑州市国际中心城市建设机遇，加快建设“宜居、宜业、宜游”美丽新巩义的关键时期，也是深化改革开放，加快转变经济发展方式的攻坚时期。

一、规划目的

全面贯彻落实党的十九大精神及《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议》关于住房的战略部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，进一步加强对全市住房发展的统筹与指导，明确未来住房发展目标，完善住房供给结构，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体市民住有所居。依据相关法律法规和上层次规划要求，按照国家、河南省和郑州住房发展与房地产调控的有关政策，为推动巩义住房事业高质量发展，促进住房市场平稳健康运行，加快实现全市人民住有所居并迈向住有宜居，制定本规划。

二、规划范围

本次规划范围为《河南省巩义市城乡总体规划（2014～2030 年）》确定的中心城区的城市建设用地范围，兼顾其他乡镇。

三、规划年限

2021-2025年。

四、规划依据

1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2012〕24号）；

2.《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）；

3.《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2013〕131号）；

4.《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）；

5.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2015〕4号）；

6.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （国办发〔2015〕10号）；

7.《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）；

8.《河南省关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（豫政办〔2015〕48号）；

9.《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案（2016-2018年）》（豫政办〔2016〕174号）；

10. 《河南省住房和城乡建设厅关于加快编制住房发展规划的函》（豫建〔2016〕161号）；

11.《郑州市人民政府办公厅关于加快推进棚户区改造工作的通知》（郑政办〔2014〕18号）；

12.《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市深入推进新型城镇化建设新三年行动计划的通知》（郑政办〔2016〕41号）；

13.《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（郑政办〔2016〕60号）；

14.《郑州市人民政府关于进一步加强房地产调控工作的通知》（郑政办〔2016〕75号）；

15.《郑州市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办〔2017〕58号） ；

16.《河南省巩义市城乡总体规划》（2014-2030 年）；

17.《巩义市土地利用总体规划》（2010-2020年）；

18. 巩义市房屋普查工作报告（2016年1月）

19.其他相关法律、法规、规范和政策文件。

五、指导思想和原则

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入贯彻习近平总书记考察调研河南时重要讲话及对住房城乡建设工作的重要批示精神。坚持以人民为中心的发展思想，提升住房品质和服务水平，促进供需适配，实现稳定发展。完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，着力调整结构、提升品质、强化服务，打造政府以惠民生、兜底线、保稳定为主，市场以满足多样化、舒适化、高品质需求为主，推动住房和房地产高质量发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，基本形成住房市场体系和住房保障体系，实现全体人民“住有所居”，为打造“宜居宜业宜游”美丽新巩义、加快郑州国家中心城市建设作出积极贡献。

（二）基本原则

1.坚持以人为本、服务民生

把解决群众的基本居住问题作为住房发展的首要目标，更加突出住房的居住属性和改善民生的社会功能，完善住房市场体系和保障体系，充分满足城镇各层次不同收入家庭对住房的需求，

2.坚持调整结构，供需平衡

坚持市场导向，持续优化住房供应结构、存量增量结构、产品供应结构、租购并举结构，坚持供需平衡、适销对路，扩大有效住房供给，坚持新、老城区协调发展。

3.坚持住房建设与城市经济社会发展相适应

强化市政府房地产市场平稳健康发展主体责任，结合城市自身特点和总体发展目标，统筹处理好近期与长远、保障与市场、需求与供给、住房建设与设施配套、规划刚性与弹性的关系，体现规划的科学性和可操作性，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场持续健康发展。

4.坚持市场主导与政府引导相结合

持续深化城镇住房制度改革，发挥市场在资源配置中决定性作用，发展商品房市场和租赁市场，支持居民自住住房和改善性住房需求。更好发挥政府作用，稳步扩大住房保障覆盖范围，重点解决城镇中低收入家庭和常住人口住房困难问题。

5.坚持提升品质，优化环境

提升住房和住区品质，实现生产、生活、生态融合发展，住房功能更加完备，居住环境更加优化，配套设施更加完善，鼓励发展养老、休闲、度假等功能性地产，按照城市政府财政支持能力和居民意愿，有序推进老旧小区整治。

第一章  住房发展现状评价

一、经济发展概况

“十三五”期间，2020年全市生产总值达到826.57亿元，五年新增247亿元，年均增长7%；居民人均可支配收入达到3.16万元，较“十二五”末增长44.6%，人均GDP从2016年的84113元增长到2020年的97106元，年均增速3.66%；城镇居民人均可支配收入从2016年的27854元增长到2020年的36182元，年均增速6.77%，说明巩义市综合实力稳步增强，经济社会发展稳步增长，形势良好。与周边6（县）市相比，巩义市人均可支配收入位列第四（详见图3），处于中等水平，一方面说明巩义市的经济发展与新郑、荥阳、新密相比，受郑州经济发展的带动有限，城镇居民收入水平有待提高，提升居民的房价承受力；另一方说明巩义市需要加大保障性住房供应比例，加快发展租赁住房市场，满足中低收入群体的住房需求，从而提升全市城镇居民的生活水平。

二、住房发展现状

“十三五”时期是全面建成小康社会决胜阶段，巩义市坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，认真贯彻落实党和国家方针政策和决策部署，改革创新、奋发有为，形成了商品住房满足市场购房需求，保障性住房建设力度持续加大，租赁住房逐步发展的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系，住房居住品质显著提升，总体实现了住有所居，房地产市场保持平稳健康发展，全市住房发展取得了巨大的成就。

（一）全市城镇住房发展成效明显

截止2020年年底，全市共有已建成各类住房124926套，1480.33万平方米（不包括个人自建房屋）。较十二五期末增长30533套，384.69万平方米，增幅35.11%，年均增长住房76.94万平方米，城镇居住水平显著提高。

全市城镇住房发展成效显著，仅“十三五”期间新建成交付使用的各类住房就达到384.69万平方米，占到全市住房总量的25.99%。“十三五”期间全市商品住房累计交付22333套，272.23万平方米；棚户区改造大力推进，累计交付棚改安置住房6980套，98.42万平方米，发放公共租赁住房补贴932户，补贴金额419万元；经济适用房及其他住房交付1220套，14.04万平方米；建设和改造人才公寓190套，面积10776平方米；人才购房补贴发放268万元，补贴户数65户；实施城镇老旧小区翻新改造39个小区，139幢房屋，4719套，改造面积57.48万平方米。

2020年末，全市中心城区居民人均住房建筑面积达32.75平方米，比“十二五”期末增加8.47平方米。中心城区人均住房面积逐年提高，从2016年的22.94平方米增长到2020年的32.75平方米，年均增长8.5%，住房条件逐步改善。

（二）商品住房市场持续健康发展

1.全市商品住房现状

截止2020年底，全市共有已建成商品住房827幢，49739套，面积631.8万平方米。其中中心城区有763幢，47064套，面积597.93万平方米；非中心城区有64幢，2675套，面积33.87万平方米。

2.全市“十三五”商品住房建设规划完成情况

经过多年发展我市房地产市场总体呈现稳定上升的趋势，房地产开发投资2016年的45.16亿元增长到2020年的71.33亿元，年均增长12.1%，增加1.5倍；开工面积由2016年的41.04万平方米增长到2020年的180.06万平方米，年均增长44.73%，增加近4.5倍；竣工面积由2016年的36.85万平方米增加到2020 年的119.81万平方米，年均增长34.28%，增加近3.25倍；商品房销售面积稳步增长，由2016年的65.4万平方米增加到2020年的80.44万平方米，年均增长5.31%，增加近1.23倍。商品住房价格由2016年的5145元/平方米增长到 2020年的 7086元/平方米，年均增长6%，增长了近1.36倍。

（三）住房保障成绩斐然

1.持续推进棚户区改造

随着我市新型城镇化建设、旧城及城中村改造规模的不断加大，被拆迁群众人数不断增多，安置需求日趋迫切，我市将重点项目拆迁群众全部纳入棚户区（城中村）改造范围，保障房建设全部以实施城中村改造为主。2013年至今共计划实施棚户区（城中村）改造项目60个，共28546套，建筑面积316.11万平方米。

“十三五”期间，共计实施棚户区（城中村）改造项目48个，涉及拆迁16550户，建设安置房24287套，建筑面积266.4万平方米，完成竣工交付棚户区（城中村）改造项目33个，11026套，126.64万平方米，完成回迁群众5655户，20922人。城镇中等偏下及以下收入家庭住房困难问题明显改善，部分新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员阶段性住房问题逐步缓解。

2.公共租赁住房从无到有

巩义市现有934套公共租赁住房，其中政府投资建设754套，面积3.79万平方米，企业投资建设180套，面积0.74万平方米，“十三五”期间发放租赁补贴932户，补贴金额419万元，有效解决了城镇低收入家庭住房困难问题，实现了应保尽保。

3.扎实推进人才住房政策

“十三五”期间巩义市积极落实“智慧郑州”青年人才引进计划等人才住房政策，建设和改造人才公寓190套，面积10776平方米；人才购房补贴发放268万元，补贴户数65户。

（四）“十三五”期间物业管理服务水平全面提升

1.理顺物业管理体制

按照《巩义市人民政府关于进一步加强物业管理工作支持物业发展的意见》的相关规定，将物业管理纳入社区，物业管理重心下移，权限下放至街道，建立物业管理联席会议制度，明确职责，物业管理权限下放至各街道，充分发挥街道以及社区居委会的管理优势，对全市住宅小区进行月检查、季考核、年监督检查。加强业主委员会、物业服务企业和开发企业之间的协调，在管理过程中做到主管部门、街道、社区上下联动，在市、街道、社区三级联管工作基础上，以网格化管理为依据，建立了物业管理网格化管理体系。把一些物业纠纷及时化解在基层，促进了和谐社区的建设。

2.进一步加强行业监管

加大行业监管力度，建立物业企业信用评价体系，强化物业管理项目季度考评工作，加强对各物业服务企业的日常考评考核，规范物业服务企业日常经营行为。扶持了一批质量高、实力强、信誉好的品牌企业，树立了本地物业服务企业的典范。

3.规范市场行为

实施建管分离，逐步推进房地产开发企业、物业服务企业经营行为，完善物业管理市场竞争机制，全面推进前期物业招投标制度，通过实行招投标，有效促进了我市物业行业的公平竞争，明确了开发企业的责任，按照标准落实了物业管理等配套用房，保障了业主和物业企业的合法权益，截止目前新建住宅小区专业化物业管理覆盖率达100%，全市新建小区前期物业管理招投标备案率达100%。

4.实现物业管理全覆盖

截至目前，我市共有物业服务企业55家，全市住宅小区526个，实施专业化物业管理65个，街道组建物业服务队管理的228个，业主自行管理245个。从业人员4000余人，成立业主委员会7个。我市中心城区房屋总建筑面积1167.75万平方米，其中物业公司管理面积694万平方米，简易物业覆盖面积473.75万平方米，实现了物业管理的全覆盖。

5.老旧小区改造工作深入开展

“十三五”期间老旧小区改造深入开展。建立完善了协调联动工作机制，统筹力量、整合资源，确保城镇老旧小区改造顺利推进。共实施城镇老旧小区翻新改造39个小区，139幢房屋，4719套，改造面积57.48万平方米，老旧房屋有7幢加装电梯10部。老城区居民住房条件、生活环境得到有效改善，居民的幸福感和获得感进一步提升。

老旧住宅小区基础设施整治改造工作提升了城市形象，是改善人民生活居住环境的民生工程。这项工程被列入我市“十三五”期间十件民生实事之一，市政府拿出专项资金用于老旧小区基础设施整治改造，改造后的小区实现了路平、灯明、水通，切实改善了老旧住宅小区人居生活环境，提升了居民幸福指数。

（五）租赁住房市场逐步发展

1.推进租赁住房建设

由机关事务局牵头建成人才公寓一栋，总投资约3400万元，建筑面积6810㎡。租赁住房56套，每套面积100㎡，目前已投入使用。

2.盘活国有存量房源

盘活巩义市益民街57号院1号楼、2号楼、3号楼为人才公寓项目，建筑面积2406㎡，共计90间；盘活巩义市新华路60号金玫瑰宾馆客房部2楼为人才公寓项目，建筑面积1000㎡，共计20间。2020年新增人才公寓，人民路恒星医院对面24间，建筑面积560平方米。

3.强化住房保障力度

加快构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，全面推行货币化补贴，着力解决中低收入住房困难家庭的居住问题，实现应保尽保。

4.优化公共服务，鼓励住房租赁消费

对进行房屋租赁备案的承租方,允许其在居住地落户,享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女享受义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务,切实保障承租人权利。

对符合住房公积金提取规定，且已办理房屋租赁登记备案的承租人，在房屋租赁合同有效期内，允许承租人住房公积金进提取额度在现有基础上提高30％。

5.完善服务平台，规范租赁市场

依托郑州市住房租赁服务与监管平台，实现了我市住房租赁合同网签备案。

第二章  住房需求分析

一、人均住房面积预测

（一）时间序列分析法

时间序列分析法是预测人均住房面积的常用方法，其根据历史数据建立人均住房面积与年份的线性模型。

Y=a+bt，

Y为人均住房建筑面积，t为年份。

根据中心城区2016-2020年住房面积、户籍人口、常住人口等几项统计数据，计算出巩义市中心城区2016-2020年人均住房面积。

年  份20162017201820192020城镇居民人均住房面积（平方米）22.9625.0927.429.9532.75

表11： 巩义市2016-2020年城镇人均住房面积  

采用SPSS软件建立人均住房面积与年份的回归模型，得出巩义市人均住房面积预测模型为：

Y=25.927+1.735（t-2015）        R2=0.99

其中，Y为城镇人均住房面积，t为预测年份。

得出巩义市2025年人均住房面积为43.48平方米。

图7：巩义市2021-2025年人均住房面积测算图

（二）多元回归法预测

人均居住面积多元回归预测是以城市人均住房面积为因变量，以城市住房价格、人均可支配收入等影响城市人均住房面积的因子为自变量构建的预测模型。

Y=β0+β1X1t+β2X2t+…+βkXk

其中，Y为人均居住面积，Xpt为解释变量，如住房价格、人均可支配收入等，βj（j=1，2.. .. ..k）为回归系数。

根据历年巩义市统计公报和市房管中心提供的相关数据，确定2016-2020年巩义市城镇人均可支配收入、城镇住房价格、人均住房面积等基础数据。

年份城镇住房价格（元）城镇人均可支配收入（元）人均住房面积（平方米）201644302785422.96201748043030525.09201857203291127.4201960713557729.95202072003618232.75

表:12巩义市2016-2020年人均住房面积预测相关数据

采用SPSS软件，对人均住房面积与城镇人均可支配收入、人均住房面积进行回归，得出人均住房面积预测模型为：

Y=1.324+0.0021X1+0.00046X2        R2=0.993

其中，Y为城镇人均住房面积，X1为城镇住房价格，X2为城镇居民可支配收入。

1.住房价格预测

采用时间序列法，运用SPSS软件对巩义住房价格和年份进行回归分析，得出：

X1=3689+628×（t-2015）        R2=0.968

其中，X1为城镇住房价格，t为预测年份。

预计到2025年，巩义市市住房价格为9969元。

依据数据进行的是线性分析，是按照历史数据测算的趋势，但是考虑到巩义市购房群体中以本地人为主，巩义距离郑州较远受到郑州中心城市发展带来的城镇化发展“红利”有限，并结合国家坚持“房住不炒”的政策定位不放松，综合以上情况巩义市未来住房价格不会维持前几年的高增幅。结合本次预测情况，预计2025年巩义市住房均价为8972元。

2.城镇人均可支配收入预测

采用时间序列法，运用SPSS软件对巩义城镇居民可支配收入和年份进行回归分析，得出：

X2=25987.4+2192.8×（t-2015）        R2=0.97

其中，X2为城镇居民可支配收入，t为预测年份。

预计到2025年，巩义市城镇居民可支配收入为47915元。

3.巩义市人均住房面积

将上述数据代入多元回归模型，得到2025年巩义市人均住房面积为43.3平方米。

（三）综合测算结果

在郑州市加快国家中心城市建设的区域背景下，巩义市将继续加大中心城区的发展，人口会持续向中心城区聚集。因此，综合两种预测结果，综合预测巩义市2025年人均住房面积将达到43平方米。

二、住房需求总量预测

（一）人口预测

第六次、第七次人口普查情况统计数据，我市中心城区包含的5办5镇2010年常住人口360785人，2020年我市常住人口457763人（扣除成功学院2.5万人），较2010年增长26.88%。

根据年均增长率的计算公式：m=(其中B为最后一年，A为第一年)，计算出2010-2020年的人口年均增长率约为2.4%；根据年均增长率，按照公式：C=B×(1+ m)C-B（C为预测年份数据,B为已知年份数据, m为年均增长率）计算出，2025年中心城区包含的5办5镇常驻人口为515395人。

由于我市中心城区包括5办5镇，但5镇中非全部人口都在中心城区范围内，剔除未纳入中心城区相关村的人口，2020年中心城区常住人口约37.2万人，占中心城区5镇5办常住人口的81.4%，依此比例测算综合测算2025年中心城区实际常住人口约42万人。

（二）住房总量预测

根据公式：住房需求总量=规划期末人均住房面积×规划期末人口—现状住房面积，确定住房需求总量。其中，规划期末人均住房面积采用预测的42平方米。

得出巩义市2025年住房总需求量为：

    住房总需求量=43×42-37.2×32.75=587.7万平方米

第三章  “十四五”住房发展目标及计划

一、住房发展总体目标

制定房地产市场稳定健康发展的长效机制，继续强调住房“居住”属性，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举，打造品质、舒适、人文化宜居环境，建设“三宜”城市。“十四五”期间，解决好老城区改造和群众住房需求的突出问题，转变商品住房发展模式，补齐新、老城区发展短板；同时要加大安置房推进力度，使供需结构、户型、位置更加合理，居住品质大幅度提升，优化宜居宜业环境并取得重要成果，新城建设和老城区改造要齐头并进，实现住房与产业、人口、就业、资源环境更加协调适配，实现住房发展成果更好地服务人民群众，服务巩义城市建设高质量发展。

二、结构控制目标

科学调度，精准施策，面向中高端市场需求，适度发展低容积率、装配式、精装修商品住房，合理调节供求关系，结合城镇化率需求，引导非中心城区居民进城购房，落实拆迁安置的保障机制，全面推进既有及新规划项目的全面落实。促进新老城区供需、改造适配，中心城区、非中心城区协调发展，形成有序、合理、和谐的租购并举住房发展格局。

第四章  主要任务

一、继续保持房地产市场平稳健康发展

我市房地产市场规模逐渐壮大，加大了市场监管的难度，房地产开发企业的监管、市场的稳定、长效监管体系、化解房地产市场风险、住房价格的调控，成为“十四五”期间的我市房地产市场监管的重点。全面落实各类房地产政策，坚持住房“居住”属性，保持住房市场供销平衡，住房销售价格平稳，规范房地产市场秩序，成为未来五年的主要任务。

（一）贯彻落实房地产分类调控政策要求

以“稳定房地产市场”为着力点，以“控制好房价”为重要工作目标，坚持调控政策的整体性、连续性、稳定性，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。以“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房、防止房价波动过大”为基本原则，做好分类调控的政策储备，提高精准调控的能力和水平，防范市场剧烈波动，保持房地产市场平稳运行。

（二）加强住宅用地供需平衡

坚持“严控总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的供应原则，以实际需求和商品住房库存消化周期为基础，合理安排土地供应规模、结构与时序，实现住宅用地供应稳定、均衡；综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，有效控制地价，稳定市场预期，维持市场的供需平衡；通过盘活老城区闲置土地，加快城市更新改造和老旧小区改造等方式，增加住宅供应渠道，稳定房价预期；引导市场供应多元化产品，满足不同层次购房需求，持续推进户籍制度改革，兼顾农业转移人口购房需求，平衡新城区、老城区，中心城区、非中心城区的协调发展。

（三）建立完善的市场监管体系

推进住房信息化建设，开展现有住房摸底调查，利用信息化技术加强土地测绘、房屋测绘的数据融合，逐步建立“以图管房”信息系统，全面掌握我市住房情况；贯彻落实稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”工作，全面细化房产统计信息指标，形成科学数据分析体系，加强房地产市场数据统计分析和预警，突出做好稳控房价工作，切实防止房地产市场大起大落，为市委、市政府决策提供科学依据，确保我市房地产市场健康持续发展。

（四）规范房地产市场秩序

创新互联网+监管+服务模式，深化跨部门联合监管机制，提升住房市场治理水平，实现我市各主管职能委（局）的联调联动，加强市场检查和各种开发建设行为、交易行为的监管，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为；畅通监督渠道，建立健全房地产企业与从业人员“红黑榜”评定制度，及时对商品住房可售房源、房地产开发企业资信情况、房地产中介企业资信情况、房地产经纪机构和经纪人员登记备案及信用情况等进行公示，突出政府、社会共同参与的失信联合惩戒机制，强化行业自律，构建诚信市场体系；加强投诉和监管平台建设，畅通居民投诉反馈渠道，及时对居民投诉的商品住房市场管理情况进行处理，提前防范并及时化解纠纷，切实抓好维稳工作。

（五）防范化解房地产市场风险隐患

定期组织开展全市在建、在售楼盘普查工作，排查梳理辖区内房地产项目风险点,建立防范房地产风险机制。加大对高价拿地的中小企业、自有资金不足、财务成本过高的企业,有延期交房、逾期办证风险的房地产项目进行风险防控。定期对已出现延期交房、资金断裂、项目停工等问题的房地产项目进行梳理,根据“问题项目”具体情况,厘清债权,引入资本,盘活存量,制定方案,提出具体解决措施,逐步化解相关问题。

二、提升住房保障能力

（一）稳步推进棚户区改造

“十四五”时期是我国全面建成小康社会向基本实现现代化迈进的关键时期，立足我市实际，充分利用国家棚改利好政策的“窗口期”，结合国土空间规划和城市发展需求，合理确定各类棚户区改造的目标任务，编制棚户区改造计划，制定有效措施，细化责任分工，并建立考核机制，持续推进棚户区改造工作，把“十三五”期间未实施项目26个以及16个新谋划棚户区改造安置项目在2023年前全面推进实施，2025年完成回迁安置。

合理持续深入推进城镇保障性安居工程，有效保障城镇中等收入偏下住房困难家庭，确保人均建筑面积20平方米以下低收入（含低保）家庭应保尽保。进一步将新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员，以及青年医生、青年教师等专业技术人员纳入住房保障覆盖范围，降低申请门槛。合理推进住房保障货币化改革，实行实物保障与货币补贴并举，增加住房保障对象的选择性。

（二）提升人才房保障水平

根据人才层次，结合居住需求，通过租赁型人才住房、产权型人才住房或发放货币补贴给予支持。多部门联合对申请人资格进行严格审核，确保人才住房支持政策真正服务于人才。继续完善人才住房房源筹措机制，采取集中新建、商品房配建、园区集中建设等模式筹集房源，根据新就业大学生住房紧缺的实际情况，在交通便利、配套完善的区位，推进中心城区各镇（办）规划建设部分租赁型人才住房，持续推进人才公寓项目建设。适时适量筹集适宜存量住房转化为人才住房，满足各层次、各类型、各专业人才住房需求，确保人才住房政策具有高效率高品质保障服务能力，为实施“黄河人才计划”提供优质住房服务保障。

（三）完善多渠道保障体系

以配租型公租房、保障性租赁住房为主体、探索共有产权住房制度，完善公租房、保障性租赁住房、人才公寓、共有产权住房互为补充的多品种、多主体、多渠道保障制度体系，形成符合需求实际、分层分类供给、产品衔接配套、适需跨区调剂的保障性住房发展新格局。制定或落实《政府购买公共租赁住房运营管理服务实施意见》、《保障性租赁住房试点工作暂行办法》、《保障性租赁住房运营奖补管理办法》、《共有产权住房暂行管理办法》等系列政策,科学合理确定受益群体和期限、准入条件和标准、进入和退出机制等，在政策引导、房源筹集、建设分配、运行调剂等方面，促进各类保障性住房供需形成链条关系，实现梯度转换、柔性衔接、动态和谐。

三、加快培育住房租赁市场

（一）健全住房租赁市场规章制度

加强住房租赁管理体系建设，制定巩义市租赁市场培育计划。完善住房租赁契约管理制度，提高住房租赁合同覆盖率，维护租赁双方的权益。推广“租售同权”，符合条件的承租人子女可以就近入学，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。积极推广郑州市房屋租赁信息服务与监管平台，开展房源查询与验证服务，提高信息透明度，加强对租赁市场的管理。

（二）探索发展产业园区配套租赁住房

按照试点先行—总结经验—科学评估—稳步拓展的原则有序推进，实现我市政策性租赁住房零的突破。对于新就业无房职工和外来务工人员较为集中的豫联、恒星、回郭镇产业园，可适当利用配套用地，配建发展集体宿舍形式的政策性租赁住房。鼓励有条件的市场主体在符合规划、权属不变前提下，建设政策性租赁住房，面向本单位职工出租，实现自身需求平衡。

（三）鼓励市场性住房租赁消费

制订支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实职工提取住房公积金支付房租政策，明确提取工作流程和办理时限，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《郑州市居住证管理暂行办法》等有关规定申领居住证，按照有关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务。

第五章  提升居住品质

一、推动住房建设模式转型

全面推行住房绿色建筑标准规范，逐步推广星级绿色建筑，落实海绵城市理念，继续推动绿色建筑和海绵城市建设，提升新建住房能效水平，大力推广应用绿色建材等新型绿色环保材料。积极推动住宅产业化规模化发展，因地制宜发展装配式建筑，积极推进新建住宅采用预制装配式技术，装配式住宅建筑单体装配率达到50%以上。推动精装修和智慧住宅建设，为住户提供智能化居住体验。充分考虑交通、服务设施承载力及居住环境舒适性的要求，合理控制居住区规模、容积率等规划指标，增强居住区绿地和公共开放空间可达性，创造人文的、舒适的居住生活环境。严控建筑高度、体量、色彩和建筑风格等，打造与环境相适宜并具有巩义特色的建筑景观。

二、提升居住区环境质量和特色

（一）打造绿色宜居环境

结合巩义市生态建设，研究制定绿色生态区指标体系，通过绿色建筑比例、生态环保、可再生能源利用等指标，落实绿色生态要求，推动建设绿色生态城区。健全居住区环境卫生维护标准化、规范化、常态化管理模式，营造干净卫生、整洁有序、优美文明的居住环境。适度留白增绿，打造道路微循环系统，完善污水处理、垃圾处理等配套设施建设，提高居住区环境综合品质。

（二）加强智慧社区建设

依托我市强大的市、镇（街道）、社区、物业公司的四级管理网络，搭建智慧社区服务平台，重点推进便民服务终端网络、公共服务系统建设，加快形成更加智能高效便民的服务体系。以社区宽带和无线网络等网络基础设施、物联网建设设施、智能终端等智能实施建设为重点，全面提升智慧社区基础设施建设水平。积极推进社区安防应急体系建设和车辆智能化管理、水电气远程抄表、有毒有害气体检测预警、电梯安全监测等系统建设，提高物业管理智能化水平。围绕社区居民生活需求，规范引导各类企业、社会组织，开发建设生活信息发布、搜索、交易平台，提供家政、配送、教育、健康等增值服务，进一步提升信息化服务水平。

（三）推进适老宜居社区建设

新建居住区要充分考虑老龄化需求，严格执行无障碍及适老化设施相关技术标准规范，将养老服务设施建设纳入居住区配套，统筹规划建设适老化的公共服务设施特别是医疗卫生和文化设施，适度发展专业化养老机构，满足老年人多样化需求。加快老旧住宅区环境和设施的老龄化人群的改造，发挥市场机制作用，合理增加养老服务设施供给，为老年人生活、出行提供方便和安全保障；加快完善老旧住宅小区加装电梯工作，推动有条件的老旧住宅区加装电梯，缓解居民尤其是老年人上下楼的难题。

三、加大旧城改造与新城区建设协调发展

（一）有序滚动实施旧区改造

结合市政基础设施、公共服务设施、海绵城市等专项规划，制定老城区更新改造计划，突出“一拆五改三增加”，在道路平整、绿化美化、标识照明、车辆管理、线路管网、安全防护、物业服务等方面，推进老旧小区改造，制定年度目标逐步完成全市老旧小区综合改造任务。优化联审联批流程,有序、稳步提高加装电梯覆盖率，依照经济适用、和谐美观的基本原则，强化加装电梯与既有建筑整体设计和色彩协调。切实做好城区危房搬离整治，通过拆迁和修缮加固及改扩建等方式，科学对存量住房实施改造提升，消除C级危房、D级危房，完善房屋功能配套，改善群众居住条件和环境。按照国家、省、郑州市关于老旧小区改造、存量住房改造提升的工作要求，切实摸清老城区群众对于住房改造提升的需求，让老城区改造跟上新成区建设的节奏。

（二）创新老旧小区治理模式

不断创新老旧小区改造方式、改造模式、运行机制和治理模式。推行政府购买服务，探索多元化融资方式，拓宽融资渠道，确保老旧小区改造资金来源。对老年弱势群体、租住人员较为集中的老旧小区，依托基层党组织、社区和物业服务机构，制定专项、个性化运维和治理计划，使精细化管理、便利化服务、可持续运行成为老旧住区更新改造、品质提升的核心内容及重要内涵。

（三）实现旧区改造与城市更新同步进行

利用存量和低效空间，加强住区公共服务配套与综合治理，着力补齐教育、文化、医疗、养老、托幼、停车、安全等公共服务设施短板。推动城镇老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村和城乡结合部等存量片区改造提升、综合治理、更新重塑，推动道路、楼院、街区、市域共同提升，老区、新区、城乡接合部融合发展，推动数据中心建设、5G覆盖、充电桩布局、慢行生活系统打造，推动公共服务和便民设施提质升级和智能化改造，打造整洁有序、舒适愉悦的城市功能环境，实现居住品质、生活品质、城市品质与环境同步提升，避免不得不改、一拆再拆、一改再改的低质量低效率改造的不良循环。

根据我市城市总体规划。增加老旧小区的党群服务用房、物业管理用房和安防设施建设，推进老旧小区综合整治。按照“美好环境和幸福生活共同缔造”的理念，建立健全体制机制，完善政策体系，创新投融资机制，鼓励金融机构参与，发挥基层党建作用，动员群众参与积极性，大力推进城区老旧小区改造。通过老旧小区改造，进一步改善群众居住条件，增加养老、抚幼、医疗、助餐、便利店、停车场等公共服务设施，完善城市基础设施配套。

四、创新物业管理模式

突出党建引领，通过基层党组织、社区委员会、业主委员会、物业公司四位一体的管理体制，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

注重倡导绿色物业管理，推动实施物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。创新培育业主主导型物业管理新模式，提高我省业主大会业主委员会成立比例，在比较成熟的物业小区开展社区村（居）民委员会成员兼任业主委员会试点工作。

推进智慧物业发展，推动物业服务企业转型升级，探索“物业服务+社区生活服务”模式，鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等全方位服务领域延伸。

（一）加强物业管理监管，提升物业服务水平

健全监管保障体系，按照将物业管理纳入城市综合管理的有关规定，完善市、街道、社区居委会“三级联动”的物业管理监管保障体系，规范物业主管部门、街道和社区的事前、审批权限和程序，加强物业企业监督检查和分级管理，强化街道对小区物业管理活动属地管理的职责，形成各司其职、互相配合、通力合作的工作格局，提高整体工作能力，推动物业服务行业健康发展。充分发挥示范引领作用，十四五期间积极创建省、市级“住宅小区物业服务示范项目”5个,充分发挥示范引领作用;广泛动员物业服务企业参加郑州市“星级物业服务企业”创星，充分发挥星级评定的激励作用和星级标准导向作用，全面提高我市物业服务水平，确保创建、评选出一批立得住，推得开的物业服务企业，带动全行也创先争优。完善创新工作机制，研究出台符合市场经济规律和有利于我市物业管理服务行业健康发展的政策，进一步完善物业应急托管机制和项目退出机制，并按照《河南省物业承接查验办法》规范物业承接查验机制，切实有效解决日常物业管理服务相关问题，确保规范物业管理服务工作扎实有效开展。

（二）加强党对物业管理工作的领导

目前我市物业服务企业共创建“红色物业”示范单位6 家，十四五期间，计划与街道办、社区居委会相互配合，推动物业管理基层社会治理体系，推动业主委员会物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，构建以街道社区党组织为核心，社区居委会、业主委员会、物业服务企业、政府相关职能部门等共同参与的工作架构，逐步形成“党建引领、法制保障、政府指导、行业自律”新型物业管理模式。

（三）稳抓行业培训，提升物业管理与服务能力

十四五期间，将常态化组织物业企业针对《民法典》、《国务院物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》等政策法规进行集中培训和学习，提升物业队伍水平，积极开展物业管理人员业务专业知识和关键岗位的技能培训，开展岗位技能竞赛，提升相关工作人员专业素质和服务能力，全面提升管理与服务水平。

（四）发展智慧物业，促进线上线下物业融合发展

除传统认知的物业四保业务外，健康、养老、托育、文化、旅游、体育也都是广大业主的生活需求，物业企业有优势从事相关业务。结合现阶段发展情况，积极带领物业企业探索“物业服务+生活服务”模式，在具备条件的情况下，通过智慧物业管理服务平台对接各类商业服务，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域拓展，提供定制化产品和个性化服务，激发社区消费潜力，促进社区经济良性循环。

（五）倡导发展绿色社区管理

推进绿色社区管理有序、健康发展，逐步健全完善绿色社区管理技术规范和评价体系。深入开展以节能、节水、垃圾减量分类、环境美化绿化的绿色社区管理，全面导入资源节约、环境保护理念，倡导绿色低碳生产生活方式，为绿色社区创建添力助彩。

第六章  拓展住房发展空间

从郑州市“十四五”住房发展布局示意图上看，巩义市处于宜居宜业百里廊道的西端起点，贯彻落实“一带引领、两翼驱动、四区支撑、多点联动”的总体布局成为未来空间发展的主要任务。顺应新兴产业西部集中布局态势，西部丘陵地带的巩义市制造业发达，应以打造成为山水人城和谐相融、城乡功能相互嵌套的生产生活生态廊道和沿黄美丽乡村示范带为契机，宜居宜业为宗旨，逐步贯通从巩义到开封的宜居宜业百里廊道，形成新兴高端产业与优质人居环境高度适配、生产生活生态高度融合、人与自然高度和谐共生的城市发展空间，彰显巩义“三宜”城市魅力。

一、打造“西美”巩义为住房发展拓展空间

围绕郑州市东强、南动、西美、北静、中优、外联城市功能布局，巩义市以“西美”为切入点，促进城市结构优化、功能完善、品质提和形象重塑。新增项目加强城市和建筑设计，丰富住宅和住区建筑形体形态、色彩照明、文化传承、时代精神等，密切人与城市、人与自然的和谐关系，全面提升城市品质和城市形象，打造人居新环境、靓丽风景线、城市好风光，打造好宜居宜业百里廊道，在巩义工业立市的基础上，一是加快引进高端制造业的“百里廊道”建设；二是大力打造普通高校生态系统，让更多中高端院校落户巩义；三是“百里廊道”巩义段的生态文明建设，优化营造“西美”巩义的人居环境，建设好郑州的“西美”卫星城，为沿“百里廊道”住房发展打开新局面，提升住房发展的空间。

二、抢抓新型城镇化带来的机遇

国家发展改革委员会于2019年4月印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确继续加大户籍制度改革力度。户籍制度改革力度加大，城市落户限制放宽，人口流动新格局对住房发展规划具有极为重要的影响。“十四五”期间，巩义市围绕“打造西美新城，建设‘三宜’巩义”的总目标，以“西美”建设为抓手，建设郑州西部生态屏障发挥全国百强县的优势，加快提高巩义的城镇化率，以新型城镇化建设带来的住房发展机遇，更好地服务郑州国家中心城市建设。城市经济的发展将带来就业岗位增加、城市魅力增强和综合服务功能提升等相关效果，将对外来人口产生强大吸引力，激发中心城区人口的快速增长，反向带动住房建设向高质量方向发展。

三、助推改善性住房需求

2020年底，巩义市人均可支配收入刷新历史新高，达到36182元，“十三五”期间主力打造了一大批刚需住房，但对于城市向多功能转变的巩义市，不能更好地满足群众日益增长的改善性住房需求，住房发展目前主要呈现中等偏下及以下收入家庭的保障性需求、新市民的刚性需求、引进人才的支持性需求、本地居民的改善性需求等多元需求并存的局面。未来几年，巩义市将继续引进各类优秀人才聚集，必将产生一定的住房需求。同时受人口政策影响，二孩家庭不断增多，本地居民的“以旧换新”、“以小换大”、“以远换近”等改善性住房需求不断增加，住房产品面临升级换代的要求，改善性住房需求更加迫切。

严格落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，严禁建设“丑陋建筑”，禁止建设超高层住宅楼宇，禁止兴建别墅类项目。新建住宅小区延续“十三五”的低容积率，按照郑州市“十四五”住房发展规划要求中心城区停建单套180（含180）平方米以上户型，大力发展低密度、低容积率（容积率不超过2.2）的住宅小区，推广建设装配式、精装修户型，落实绿色低碳建设新要求。

四、探索住房发展新思路

发挥巩义新、老城区的引领带动作用，探索中心城区范围内“五镇、五办”住房发展总体规划的区域联动共享协作机制、住房保障和租赁市场发展一体化机制，以及落实住房发展相关的人才交流、人口流动、就业人群差异化分布等区域联动及融通发展机制。住房供需结构调整优化、租赁住房一体化发展等，促进共识，推进住房市场联动、协作、融通发展。尝试建立公积金异地信息交换和核查机制以及公积金转移接续、异地贷款，初步实现公共租赁住房政策协同、模式互补、互评互鉴。探索住房租赁市场发展的政策协同机制和联动发展模式，探索共同打造以人为核心的新型城镇化体系新格局。全面放宽落户条件，探索推进巩义融入郑州都市圈户口通迁、居住证互认，提高居住证持有人城镇义务教育、住房保障等服务的实际享有水平，承接郑洛发展衔接的地域优势。

我市经济的增长更加要注重质量和效益，以不断满足人们对美好生活的向往和需要。“十四五”期间，居民住房消费升级加快，促进“互联网+”“智能化+”数字经济蓬勃兴起的同时，居民对就业、医疗、教育、住房、环境等社会事业和公共服务需求也将提出更高的要求，这将为巩义“十四五”时期强化运用新的发展理念优化住房发展空间、强化住房创新、推动经济社会发展的能力提出新课题。

第七章  保障举措保障实施

加强党的领导，落实主体责任，优化供地机制，强化评估考核，促进“十四五”规划落地实施并发挥引领作用。

一、发挥党的核心领导作用

坚持党总揽全局、协调各方的领导核心地位，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，完善住房发展领域上下贯通、执行有力的组织体系，确保党和国家住房发展的决策部署落实到位，确保用党的创新理论武装头脑、指导实践，推动工作。教育引导广大党员干部坚持共产主义远大理想和中国特色社会主义共同理想，不忘初心、牢记使命，为党和人民的住房事业不懈奋斗。注重发挥各级党委（党组）作用，调动一切积极因素，团结一切可以团结的力量，为规划实施筑牢政治根基，引导各方面力量向中心工作聚焦发力。坚持发挥基层党组织坚强有力的战斗堡垒作用，把住房发展重大任务转化为基层具体工作，抓牢抓实抓出成效。锲而不舍落实中央八项规定精神，持续纠治住房领域的形式主义、官僚主义和微腐败行为，切实为基层减负。坚持无禁区、全覆盖、零容忍，一体化推进不敢腐、不能腐、不想腐，营造风清气正的优良政治生态。

二、完善住宅用地供应机制

合理安排住房用地供应规模和结构。落实“人-地-房”挂钩的土地供应机制，引导住宅用地供应与住房需求规模相适应。依据住房建设规划和年度实施计划，结合商品住房累积可售面积总量、住房施工面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。优化调整住房用地内部结构比例，适度增加共有产权住房、人才住房、租赁住房用地供应。一是稳定住宅用地出让价格。以巩义市房地产市场商品住房、存量房交易资料和销售价格为依据，结合地价动态监测情况，科学精准制定土地市场指导价。完善土地招拍挂出让向住建、房管、金融机构询价机制，土地招拍挂限价原则上要参照周边条件相当土地成交价格或周边同质楼盘的地价综合确定，确保地价稳定。二是形成科学的住房土地供应机制。增强供地管理刚性和调控灵活性，结合城市有机更新，盘活存量建设用地。按照“十四五”住房发展规划合理确定住宅项目开发建设进度，合理平衡住房供应，形成有效的土地供应机制，自然资源部门在出让土地前要加强与住建、房管等部门沟通，确保土地供应更加科学合理。

三、强化财税政策支持保障

一是建立公共财政对住房保障的稳定投入机制。多渠道筹集资金，加大公共财政对住房保障的投入力度，形成稳定的财政保障机制。创新财政支持方式，通过财政补贴、贷款贴息、政府和社会资本合作模式、政府购买服务等多种形式，引导社会资本投入。加大对老城区翻新改造的资金支持力度。健全完善住房保障资金与棚户区改造资金统筹使用机制；二是继续落实住房交易环节差异化税收政策。按照国家税收政策规定，对居民购买自住型和改善型住房给予税收支持，对居民购买投资性和投机性住房通过税率进行调节；三是以落实税收减免政策为重点支持住房租赁市场发展。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。对个人按市场价格出租的居民住房，按相关规定享受税收优惠。

四、优化住房金融服务管理

一是创新政策性住房建设投融资机制。拓宽投融资渠道，充分挖掘社会资金潜力，积极争取国家开发银行等开发性、政策性金融机构的资金支持，鼓励社会力量参与租赁性性住房建设和运营；二是严格执行差别化信贷政策。根据房地产市场发展情况，认真贯彻落实差别化住房信贷政策，加大对刚需购房居民合理购房需求的金融支持力度，抑制投资性、投机性购房需求，保持房地产信贷市场平稳运行；三是防范房地产金融风险。加强个人住房贷款总量调控管理，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。强化对债券融资、信托资金、理财资金、资管计划等各类资金的监管，防止资金违规流入房地产。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为；四是加大住房租赁市场融资支持。鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，对租赁住房项目的信贷支持，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持社会力量发展住房租赁业务。

五、建立健全保障机制，确保“十四五”住房发展规划的落实

按照镇（街道）主责、部门联动、市区联动的原则，市级层面负责顶层设计、组织协调，落实政策措施和重要部署，镇（街道）政府、开发区管委会负责工作推进，并对本区域住房发展负主体责任。完善职责清晰、分工明确、协调有力、信息共享的规划实施机制。各镇（街道）、各有关部门履职尽责，担当作为，团结协作，凝聚合力，制定专项实施方案或计划，细化分解目标任务，落实时间表路线图，加强综合督查与考核问责，确保规划落地实施并发挥引领作用。

一是建立沟通协调机制。市住房和城乡建设部门要加大对住房发展工作的指导、协调、监督力度，增强协调解决住房发展中的重大问题的能力。市级相关部门要各司其职、各负其责，加强横向联系，建立健全住房发展联席会议机制。与市政府相关部门通力配合，上下统一，相互衔接，形成全市“一盘棋”住房发展工作格局；二是强化规划实施管理。鼓励社会公众参与规划编制与实施监督，定期公示规划实施情况，引导市场理性发展。加强对住宅项目土地出让、规划审批、项目开工、项目竣工、项目销售、房价变化的动态跟踪和监测分析。适时对住房发展规划实施情况开展评估，严格监控工作落实情况；三是落实推进机制。按照市级主责、部门联动、镇（办）联动的原则，中心城区各镇（办）负责工作推进，并对本辖区住房发展负主体责任。完善职责清晰、分工明确、协调有力、信息共享的规划实施机制。各级政府、各有关部门履职尽责，担当作为，团结协作，凝聚合力，制定专项实施方案或计划，细化分解目标任务，落实规划时间表，加强综合督查与考核问责，确保规划落地实施并发挥引领作用；四是建立绩效评估评价体系制度。及时披露规划计划完成情况、实施成效，自觉接受人大监督、审计监督、社会监督。做好年度间综合平衡，及时纠偏、调整、优化目标任务和措施，促使规划落实更加符合实际，始终沿着正确方向前进。