城镇基准地价是我国公示地价体系的重要组成部分，反映了城市土地市场中的地价水平，也是国家征收土地税费、参与城市土地宗地价格评估的参考依据，对政府合理配置城市土地资源、调控土地市场、优化房地产市场具有重要价值。现将我市城镇基准地价政策解读内容如下：

一、城镇基准地价更新调整背景依据是什么？

城镇基准地价是自然资源政府公示价格体系的主要内容，是土地市场健康运行的重要支撑。根据《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2021〕39号）和《河南省自然资源厅办公室关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办发〔2021〕27号）、《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10号）的有关要求，城镇基准地价应定期确定和更新调整。

二、城镇基准地价更新调整的用途是什么？

我市中心城区城镇基准地价更新调整内容为商业、商务金融、住宅、工业、仓储、公共管理与公共服务和交通运输用地的级别和基准地价，各镇办园区更新调整内容为商服、住宅、工业和公共管理与公共服务用地的级别和基准地价。

我市城镇基准地价更新调整范围是城镇建设用地的基准地价，本轮基准地价中心城区更新范围为城市开发边界范围内，乡镇更新范围为规划划定的集镇区，估价期日为2023年1月1日。更新调整成果按征求意见会、听证会意见，进行了多次修改完善，于2024年12月13日通过郑州市自然资源和规划局组织的专家验收，最终形成《巩义市城镇土地级别与基准地价成果》。

三、城镇土地级别与基准地价的内涵是什么？

1.估价基准日：2023年1月1日；

2.容积率设定：商服用地（不含商务金融用地）标准容积率为1.8，商务金融用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为1.8，工矿（仓储）用地标准容积率为1.0，公共管理与公共服务用地标准容积率为1.5，交通运输用地标准容积率为1.0；

3.土地使用年期：根据法定最高出让年限设定，商服用地为40年，商住混合用地（商服部分为40年、住宅部分为70年），住宅用地为70年，工矿(仓储)用地、公共管理与公共服务用地和交通运输用地均为50年；

4.开发程度：宗地红线外五通（包括通供水、通排水、通电、通路、通讯），宗地红线内场地平整；

5.权属性质：国有土地使用权。

四、城镇基准地价更新调整内容有哪些？

1.地价体系变化情况

（1）商服用地根据实际用途情况本次单独剥离商务金融用地进行制定基准地价；工矿仓储用地根据实际用途情况本次单独剥离仓储用地进行制定基准地价。

（2）结合实际使用需求，本轮对城区内水利设施用地和特殊用地不再更新调整。

2.土地级别变化情况

基准地价评估范围发生了较大情况的改变，主要是三区三线成果的划定实施以及新的国土空间规划制定，核减了部分不宜作为建设用地开发土地及中远期规划发展的土地,增加了城镇开发边界内新的土地，以城区为例，城区上轮评估范围为62.01平方公里，评估调整至68.99平方公里。其他乡镇相应按城镇开发边界进行了调整。

本轮基准地价大部分用地类型修编延续并保持原基准地价的定级体系，即城区商服、住宅仍保持在5个土地级别，公共管理与公共服务和交通保持在4个土地级别，工矿（仓储）用地保持为3个级别。

3.地价变化情况

从价值定位和作用来看，基准地价具有引导市场健康运行的职能，故其价格定位为各类价值影响因素作用下的理性价值，近年来受多重因素冲击，经济大环境不佳，目前商住地产市场行情对比2021年出现较大幅量价下降，但本着稳字当头的精神，增强市场信心，维护金融体系稳定。通过基准地价更新论证会，对商住用地地价进行下调。

五、其他注意事项有什么？

本次成果自发布之日起执行，《巩义市人民政府关于公布巩义市城区土地级别与基准地价更新成果的通知》（巩政文〔2020〕71号）同时废止。

六、解读机关和解读人

解读机关：巩义市自然资源和规划局

解读人：张英晗

政策咨询服务电话：0371-64589588